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万达哲学:王健林首次自述经营之道

内容简介

万达的第一步是敢于走出去,到全国发展。公司1988年成立,1992年就走出大连到广州发展,是中国第一家跨区域发展的房地产企业。那时中国的政策不支持民营企业到外地发展,困--万达哲学:王健林首次自述经营之道

精彩短评

精彩书摘

 万达的第一步是敢于走出去,到全国发展。公司1988年成立,1992年就走出大连到广州发展,是中国第一家跨区域发展的房地产企业。那时中国的政策不支持民营企业到外地发展,困难很多。我们去广州开发,企业不能注册。一般人遇到这种政策壁垒就退缩了,但我想,毛主席说过一句话:“世上无难事,只要肯登攀。”有政策壁垒,我也要登攀一下看看。我就去找广州当地企业谈,看谁愿意借给我们执照,最后跟广州华侨房地产公司谈好了,一年给他交200万元,他为我们注册一个分公司,就把事情办成了。正是从广州开始,万达跨区域发展起来,一发不可收。到今年年底,万达在中国投资的城市将超过90个,成为全国进入城市最多的房地产企业。全国发展让万达从一个地区的小公司,成长为一个全国性规模比较大的公司。

2. 商业地产
万达发展的第二步是进军商业地产。2000年前,万达主要做住宅开发,生意做得很顺,为什么要转型做不动产?当时有一件事触动了我,公司有两个跟我一起创业的老员工,一个得了癌症,一个得了肝病。那时中国民营企业没有医疗保险、养老保险等社会保障,能不能治病要看公司有没有钱、愿不愿意出钱,我当时决定不管花多少钱也要救治这两位员工,其中一个人花了200多万元,一个人花了100多万元。这件事促使我思考,尽管公司当时还年轻,但发展20年后,当员工老了、退休了,有病的人多了怎么办?
住宅房地产开发的一个特点是现金流不稳定,有项目销售的时候,公司就有现金流;一旦项目卖完,需要重新买土地,做新项目的投入时,公司现金流就会下来。而且中国房地产行业经常遇到国家宏观调控,这时现金流波动更大。我担心如果一直做这个产业,一旦出现极端情况,会影响企业存亡和员工生活。为了寻求稳定的现金流,万达不断探索。万达做过制造业,其中包括中国很有名的奥的斯电梯以及变压器、制药厂,还做过超市、外贸等等。到2000年,万达决定把商业地产作为企业的支柱产业来发展。在做决定之前,企业内部有过两三年的讨论,大家觉得商业地产包含盖房子、招商两大部分,至少盖房子我们是明白的,所以决定全力以赴去做。做了几年后,找到感觉了,商业模式也越来越成熟。这是一个从被动到主动、从不自觉到自觉的过程。
现在万达商业地产已经开业1 300万平方米,在世界行业排名第三,在建的还有2 000多万平方米。而且我们发展速度很快,每年开业400多万平方米物业,到2015年,万达将成为全球规模最大的商业地产企业。能走到这一步,除了我们自身努力,也有赖于中国地域广阔,人口众多,消费总量大。
万达做高级酒店,一开始是做试验。我们发现,把酒店和商业中心、写字楼、公寓等组合在一起更受欢迎,所以就按这个模式发展,几乎每个购物中心都会配一家五星级酒店。几年下来,万达就成为了全球最大的五星级酒店业主,现在已经拥有38家开业酒店,正在施工的还有30多家。
万达商业地产的模式推出后,受到中国各地政府的欢迎。中国的土地不像美国可以自由买卖,只能从地方政府手里买。因为很多地方政府邀请万达去做项目,在合作中万达就占据了主动地位,具有了议价权,获取土地的成本比其他企业要低很多。现在邀请万达做的项目和万达投资项目的数量比是3 ∶ 1至4 ∶ 1,万达拥有选择权,所以项目利润比较高。
 

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